Оценка встроенного нежилого помещения

"Встроенные помещения" - это нежилые помещения, расположенные в жилых домах на первых или вторых этажах, которые могут быть использованы как офисы, магазины или мастерские. Один из самых известных и популярных форматов встроенных помещений - это "Street Retail", т.е. магазины, расположенные на улицах.

Для оценки цены встроенных помещений используются два подхода: сравнительный и доходный. Сравнительный подход основан на сравнении с аналогичными объектами с таким же функционалом и использованием, а также с одинаковыми техническими характеристиками.

Доходный подход заключается в расчете дохода, который может быть получен от сдачи в аренду. Для этого необходимо определить арендную ставку, учитывать, зная расходы на содержание (для встроенных помещений они минимальны) и, зная примерный уровень доходности, можно определить стоимость помещения в рамках доходного подхода.

Итоговая рыночная стоимость определяется как средневзвешенная величина, полученная в рамках используемых подходов при оценке встроенного помещения.

Определение цены на недвижимость зависит от многих факторов, важнейшими из которых являются:

• местоположение,
• ситуация на местном рынке,
• год и тип здания,
• планировка,
• отделка,
• наличие коммуникаций
• инфраструктуры,
• парковочные места и доступность транспорта.

Другие критерии, такие как энергетическое эффективность или общественные удобства, также могут влиять на цену. Оценщики учитывают все важные факторы и используют передовые методы и подходы при определении цены.

Оценка встроенных помещений является специфической и включает в себя определение рыночной цены объекта, расположенного внутри здания и ограниченного стенами, перегородками, полами и потолком.
В основном это коммерческая недвижимость, такая как офисные, административные и промышленные здания, гостиницы, рестораны, магазины, склады, предприятия, оказывающие бытовые услуги и т.д.

Экспертная оценка встроенного объекта может потребоваться как владельцам, так и покупателям, арендаторам, кредиторам для решения различных вопросов. Эта процедура может быть необходима при:

• совершении сделки купли-продажи;
• страховании;
• внесении нового капитала в уставной фонд компании;
• определении арендной ставки;
• оптимизации налогообложения;
• участии в тендере или аукционе.

Качественно оформленные документы, подтверждающие результаты экспертизы, являются достоверными для всех органов власти. Они могут использоваться для защиты прав в арбитражном суде и решения имущественных споров.

• документы, подтверждающие право владения;
• поэтажный план, технический паспорт;
• разрешение на имеющуюся перепланировку;
• кадастровый паспорт (при наличии);
• данные о балансовой стоимости.

Могут также понадобиться сведения о заказчике услуги, данные о проведенных ремонтно-отделочных работах, налогах, коммунальных выплатах, оплате аренды; договор купли-продажи/дарения/мены.

Для объективного изучения местоположения объекта, его специфики, эксплуатационных и экономических характеристик предполагается личный осмотр встроенного помещения оценщиком.