"Встроенные помещения" - это коммерческие нежилые помещения, расположенные в жилых домах на первых или вторых этажах, которые могут быть использованы как офисы, магазины, мастерские и другие подобные объекты. Один из самых популярных форматов встроенных помещений - это "Street Retail", т.е. магазины, расположенные на улицах.
Для определения цены встроенных помещений используются два подхода: сравнительный и доходный. Сравнительный подход основан на сравнении с аналогичными объектами, которые имеют такой же функционал, использование и технические характеристики.
Доходный подход основан на расчете дохода, который можно получить от сдачи помещения в аренду. Для этого необходимо определить арендную ставку, учитывая расходы на содержание (которые для встроенных помещений обычно минимальны), и зная примерный уровень доходности, можно определить стоимость помещения в рамках доходного подхода.
Окончательная рыночная стоимость определяется как средневзвешенное значение, полученное при использовании обоих подходов при оценке встроенных помещений.
Как оценить встроенные помещения
Ценообразование на недвижимость зависит от множества факторов, включая:
- местоположение;
- состояние рынка;
- возраст и тип здания;
- планировку;
- отделку;
- наличие коммуникаций и инфраструктуры;
- наличие парковки и доступность транспорта.
- Кроме того, дополнительные факторы, такие как энергоэффективность или наличие общественных удобств, могут оказывать влияние на цену. Оценщики учитывают все эти важные факторы и используют передовые методы и подходы при определении стоимости недвижимости.
Что влияет на стоимость внутренних помещений при оценке
Для чего вам понадобится оценка встроенного нежилого помещения
Определение рыночной стоимости встроенных помещений - это специализированный процесс, который включает в себя оценку объекта недвижимости, находящегося внутри здания и ограниченного стенами, перегородками, полами и потолком.
Такая оценка в основном применяется для коммерческой недвижимости, включающей офисные, административные, промышленные здания, гостиницы, рестораны, магазины, склады, предприятия, которые предоставляют бытовые услуги и т.д
Заказчиками экспертной оценки встроенных объектов могут быть как владельцы, так и покупатели, арендаторы, кредиторы, которые нуждаются в разрешении различных вопросов. Этот процесс может быть необходим в следующих случаях:
- при покупке или продаже объекта;
- при страховании;
- при внесении нового капитала в уставный фонд компании;
- при определении арендной платы;
- при оптимизации налогообложения;
- при участии в тендере или аукционе.
Документы, которые подтверждают результаты экспертизы, должны быть оформлены качественно, и они будут действительны для всех органов власти. Они могут использоваться для защиты прав в арбитражном суде и разрешения имущественных споров.
Документация, необходимая для оценки встроенных помещений
Для оценки встроенного помещения необходимо предоставить определенный набор документов, таких как документы,
- подтверждающие право владения,
- технический паспорт,
- поэтажный план и разрешение на имеющуюся перепланировку.
Кроме того, могут потребоваться кадастровый паспорт (если есть), данные о балансовой стоимости, данные о ремонтных работах, налогах, коммунальных выплатах, аренде и договор купли-продажи/дарения/мены.
Для того чтобы более объективно изучить местоположение объекта, его характеристики, эксплуатационные и экономические данные, оценщик должен провести личный осмотр встроенного помещения.