• Доходный подход: здесь оценщик прогнозирует доходы, которые можно получить от использования объекта в коммерческих целях.
• Сравнительный подход: здесь оценщик сравнивает условия аренды аналогичных объектов в той же локации.
• Затратный подход: здесь оценщик рассчитывает затраты, которые понесли бы при покупке идентичного объекта.

Объективность результата зависит от того, как удачно оценщик комбинирует и применяет эти подходы. Согласно ФСО №1, оценщик имеет свободу выбора методов, которые может использовать в рамках каждого подхода.

Метод сравнения с аналогами основан на сравнении ситуаций аренды с аналогичной полезностью. Он основан на следующем принципе: арендатор не будет платить арендную плату выше, чем другой арендатор платит за аналогичный объект.

Расчеты предшествуют сбору информации оценщиком по аналогичным сделкам. Этот метод считается самым действенным при оценке арендуемой недвижимости. Это применимо в ситуациях, когда объекты, аналогичные оцениваемому, можно найти на рынке недвижимости. Если объект уникален, использование сравнительного подхода ограничено или невозможно.

Одним из методов оценки рыночной арендной ставки является затратный подход, который связан с использованием методов рекапитализации и экономической аортизации. Метод рекапитализации направлен на то, чтобы установить сумму расходов, которые необходимо вернуть в течение определенного периода времени, равной продолжительности арендных отношений.

Экономическая аортизация включает в себя процесс учета убыточности и снижения ценности объекта во время использования, и является обязательным элементом при расчете рыночной арендной ставки. Это позволяет учитывать факторы, такие как старение объекта, ухудшение его функциональности, снижение удобства использования, т. д.
Кроме того, следует учитывать экономические факторы, такие как уровень инфляции, курсы валют, уровень доходности аналогичных объектов, т. д.

В методе экономической аортизации независимый оценщик определяет степень истощения (морального и физического) арендуемого объекта. Рыночная стоимость аренды рассчитывается с учетом этой информации, а также всех расходов, которые арендодатель понесет за содержание имущества.

Расчет арендной стоимости помещения, предназначенного для коммерческой деятельности, может выполняться методом экономической аортизации. Этот метод основывается на двух техниках: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход, который используется в этом методе, может вызывать споры среди экспертов. Он основан на интересах арендатора и учитывает то, что арендная стоимость не должна превышать доход арендатора от пользования арендуемым помещением.

Цель оценщика – проанализировать арендуемую недвижимость и рассчитать доход типичного арендатора. Таким образом, он может определить рыночную стоимость аренды и помочь в выборе оптимальных условий для сделки.